貿易指標亦保持正面。巴生港2025年處理約1,510萬標準箱（TEU），2026年首季集裝箱吞吐量繼續增長，顯示馬來西亞最大門戶港的貨運活動依然活躍。集裝箱吞吐量增加，也說明即使全球貿易政策及航運網絡仍存在較高不確定性，製造、分銷及消費活動並未明顯轉弱。

不過，到了本報告檢討期後段，製造商及物流營運商開始評估關稅措施變化、地緣政治發展及供應鏈中斷的影響，商業信心因而轉趨審慎。上述因素尚未明顯削弱工業基本需求，但預計將影響2026年下半年的擴張決策及資本投入。

倉儲及物流供應增加，加上營運環境轉趨審慎，企業用戶的議價空間隨之擴大。選擇增多後，企業在租賃及收購時更為挑剔，並更重視營運效率、可擴展性及實際使用需求。與此同時，大巴生谷近期推出的現成廠房項目在正式推介前已取得良好市場接受度，顯示企業仍偏好可快速投入營運、降低開發風險並縮短投產時間的設施。

與此同時，工業市場湧現更多專門用途設施。ALP在莎阿南投資5億令吉發展的智能冷鏈設施，顯示溫控物流基礎設施繼續吸引資本投入；物流企業也加快採用自動化及先進內部物流系統，以提高吞吐效率及勞動生產率。Elmina Business Park的PTT Logistics Hub 2配備先進倉儲及自動化設施，便是其中一例。

製造業投資、物流擴張及產業升級仍為主要工業走廊帶來需求；不過，隨著工業空間供應增加，投資者及企業用戶在選擇資產時更加謹慎，資金也更集中在規格較高、營運效率較佳及長期適用性較強的資產。

整體而言，隨著未來供應增加、企業用戶選擇增多，租金表現有所轉弱，租賃市場競爭也進一步加劇。

截至2026年首季，新山繼續主導柔佛工業市場，佔全州交易量57.6%及交易額79.1%；古來則是第二活躍地區，分別佔16.6%及11.7%。工業活動集中在新山及古來，反映投資者偏好基礎設施成熟、鄰近新加坡，並可方便銜接高速公路、港口及機場的工業走廊；柔新經濟特區（JS-SEZ）帶來的增長機會也進一步提升兩地吸引力。

該互通立交預計將改善通往主要工業及物流樞紐的可達性，並促進跨境貿易與商業活動。

與此同時，州政府已撥款2,500萬令吉進行東海岸大道第四期（LPT4）前期工程。擬建大道全長142公里，連接烏魯地南與豐盛港，預計將改善柔佛東海岸走廊的可達性及物流效率，為未來工業與經濟活動擴張創造條件，並銜接現有東海岸大道網絡。

回顧期內的主要工業交易反映兩類核心需求：一是現有製造企業擴充營運，二是發展商為未來工業園項目策略性收購土地。兩者均顯示企業用戶及發展商對柔佛長期增長前景仍具信心。

這一趨勢在古來尤為明顯，當地錄得多宗大型工業交易，包括數宗作價超過1億令吉的土地收購。隨著新山工業用地日趨有限，古來憑借鄰近新加坡、交通基礎設施成熟、地價相對較低、土地供應更充裕及長期增長潛力，正成為柔佛另一重點工業區。

主要項目包括Southern Catalyst Sdn Bhd（SOCAT）發展的Nexus Sedenak，佔地2,940英畝，定位為創新區，估計發展總值（GDV）150億令吉；以及Genting Property在古來發展的Johor Tech Smart City，佔地2,300英畝，估計GDV達800億令吉。此外，AutoPark及Eco Business Park 9等擬建工業園也將通過提供廠房及工業地塊，進一步擴大未來供應。

增長覆蓋大多數縣市，其中西南縣領漲，交易量增幅高達 100%。威北與威南亦錄得強勁增長，分別為 69.6% 與 81.8%，而東北縣小幅增長 14.3%。威中為唯一錄得下滑的縣市，本季交易量回落 20%。

交易量上升的同時，交易額增幅更為明顯，按年增長67.8%，由3.213億令吉增至5.392億令吉，反映高價值工業資產的交易佔比提高。威南及西南縣交易額分別大增138.7%及135%，主要由空置工業地及其他工業物業的大額交易帶動。

外國直接投資（FDI）仍是主要來源，達34億令吉，佔獲批准投資總額約69.6%。雖然較2025年首季異常強勁的61億令吉有所回落，檳城仍佔全國FDI總額21.4%。

與此同時，國內投資（DDI）按年大增128.7%至15億令吉，反映本地投資者對檳城工業及製造業的信心增強。外資與內資共同流入，使檳城成為全國資本投資額第二高的州屬，其成熟的工業體系仍具吸引力。

Penang Technology Park @ Bertam的基礎設施工程於2026年2月達到重要里程碑：第一期已竣工，第二期完成約85%。

項目位於威北，正逐步成為檳城半導體產業鏈的新節點。

2026年4月，Penang International Logistics Aeropark（PILA）總體規劃獲批，為檳城物流基礎設施發展邁出關鍵一步。航空貨運倉庫第一期目標於2029年竣工。

檳城州政府已承諾提供10英畝土地，土地價值約4,000萬令吉，用於在峇都加灣發展Automation, Test and Equipment（ATE）園區，以推動工業升級。

整體交易活動仍屬健康，但較2025年首季有所放緩，主要由於作價超過100萬令吉的交易減少。高價值交易下降，顯示本季市場較多集中在較低作價交易；不過，各價格區間的平均價格大致穩定，工業物業價值仍展現一定韌性。

亞庇繼續主導全州工業市場，儘管交易量和交易額分別收縮29.2%及57.5%，仍佔據最大份額。與此同時，山打根與拿篤組合的交易量有所增加，但相應交易額並未同步提升。兵南邦 / 必打丹是唯一一個交易量和交易額均錄得增長的地區，而鬥湖則兩項指標均呈下滑。

有關投入與Sabah Maju Jaya（SMJ）2.0藍圖方向一致，重點改善長期存在的物流、公用設施及港口基礎設施瓶頸，並提升沙巴的長期競爭力及營運穩定性。

州政府正積極推進三個專業工業樞紐——古達藍色經濟工業園、哥打毛律工業園及保佛工業園，作為推動亞庇以外地區更具包容性經濟增長的舉措之一。

沙巴基礎設施投資的重要組成部分，是耗資12億令吉以強化州內電網的計劃，其中包括撥款7.65億令吉用於南部輸電線路項目。該項目由Sabah Electricity Sdn Bhd（SESB）主導，全長330公里的高壓輸電線路將連接實必丹、丹南、加拉巴乾與鬥湖。

耗資20億令吉的MADANI海底光纜連接項目（SALAM）預計將通過提升主要沿海地區的網絡容量、可靠性及覆蓋範圍，強化沙巴的數碼基礎設施。該項目計劃在兩至三年內竣工，全長3,190公里的海底光纖網絡將取代老化的Sistem Kabel Rakyat 1Malaysia（SKR1M）系統。

市場放緩主要來自美里，當地交易量由54宗大幅減少38.9%至33宗。相比之下，古晉交易活動相對穩定，民都魯交易量則增長13.6%。

儘管交易量減少，交易額仍按年大幅增長44.8%，顯示較大型及高價值工業資產仍有需求。民都魯交易額增幅最大，達82.7%，其次為古晉的55.1%；美里則下降18.5%，與交易量放緩的趨勢大致一致。

這些措施與第12大馬計劃（12MP）的更廣泛基礎設施投資相互配合，包括泛婆羅洲大道及砂拉越—沙巴連接公路；第13大馬計劃（13MP）則再撥1.831億令吉，推動17個工業園項目進入下一發展階段。

由 SAIC 主導的相關工作正持續強化全州在人工智能、創新及關鍵行業數碼化應用方面的能力。

砂拉越正積極爭取發展成為半導體製造樞紐，優勢包括戰略位置、穩定的可再生能源供應及親商投資環境。X-FAB耗資30億令吉擴建半導體製造設施，加上BLD Group與馬來西亞科廷大學等產業合作，進一步強化這一發展方向。

砂拉越持續通過策略性基礎設施投資強化物流及海事體系。美里深水港持續開發、古晉港規劃升級，以及Samalaju Industrial Port第一期獲自由商業區（FCZ）地位，預計將提高貨物處理效率及貿易連接。