贸易指标亦保持正面。巴生港2025年处理约1,510万标准箱（TEU），2026年首季集装箱吞吐量继续增长，显示马来西亚最大门户港的货运活动依然活跃。集装箱吞吐量增加，也说明即使全球贸易政策及航运网络仍存在较高不确定性，制造、分销及消费活动并未明显转弱。

不过，到了本报告检讨期后段，制造商及物流营运商开始评估关税措施变化、地缘政治发展及供应链中断的影响，商业信心因而转趋审慎。上述因素尚未明显削弱工业基本需求，但预计将影响2026年下半年的扩张决策及资本投入。

仓储及物流供应增加，加上营运环境转趋审慎，企业用户的议价空间随之扩大。选择增多后，企业在租赁及收购时更为挑剔，并更重视营运效率、可扩展性及实际使用需求。与此同时，大巴生谷近期推出的现成厂房项目在正式推介前已取得良好市场接受度，显示企业仍偏好可快速投入营运、降低开发风险并缩短投产时间的设施。

与此同时，工业市场涌现更多专门用途设施。ALP在莎阿南投资5亿令吉发展的智能冷链设施，显示温控物流基础设施继续吸引资本投入；物流企业也加快采用自动化及先进内部物流系统，以提高吞吐效率及劳动生产率。Elmina Business Park的PTT Logistics Hub 2配备先进仓储及自动化设施，便是其中一例。

制造业投资、物流扩张及产业升级仍为主要工业走廊带来需求；不过，随着工业空间供应增加，投资者及企业用户在选择资产时更加谨慎，资金也更集中在规格较高、营运效率较佳及长期适用性较强的资产。

整体而言，随着未来供应增加、企业用户选择增多，租金表现有所转弱，租赁市场竞争也进一步加剧。

截至2026年首季，新山继续主导柔佛工业市场，占全州交易量57.6%及交易额79.1%；古来则是第二活跃地区，分别占16.6%及11.7%。工业活动集中在新山及古来，反映投资者偏好基础设施成熟、邻近新加坡，并可方便衔接高速公路、港口及机场的工业走廊；柔新经济特区（JS-SEZ）带来的增长机会也进一步提升两地吸引力。

该互通立交预计将改善通往主要工业及物流枢纽的可达性，并促进跨境贸易与商业活动。

与此同时，州政府已拨款2,500万令吉进行东海岸大道第四期（LPT4）前期工程。拟建大道全长142公里，连接乌鲁地南与丰盛港，预计将改善柔佛东海岸走廊的可达性及物流效率，为未来工业与经济活动扩张创造条件，并衔接现有东海岸大道网络。

回顾期内的主要工业交易反映两类核心需求：一是现有制造企业扩充营运，二是发展商为未来工业园项目策略性收购土地。两者均显示企业用户及发展商对柔佛长期增长前景仍具信心。

这一趋势在古来尤为明显，当地录得多宗大型工业交易，包括数宗作价超过1亿令吉的土地收购。随着新山工业用地日趋有限，古来凭借邻近新加坡、交通基础设施成熟、地价相对较低、土地供应更充裕及长期增长潜力，正成为柔佛另一重点工业区。

主要项目包括Southern Catalyst Sdn Bhd（SOCAT）发展的Nexus Sedenak，占地2,940英亩，定位为创新区，估计发展总值（GDV）150亿令吉；以及Genting Property在古来发展的Johor Tech Smart City，占地2,300英亩，估计GDV达800亿令吉。此外，AutoPark及Eco Business Park 9等拟建工业园也将通过提供厂房及工业地块，进一步扩大未来供应。

增长覆盖大多数县市，其中西南县领涨，交易量增幅高达 100%。威北与威南亦录得强劲增长，分别为 69.6% 与 81.8%，而东北县小幅增长 14.3%。威中为唯一录得下滑的县市，本季交易量回落 20%。

交易量上升的同时，交易额增幅更为明显，按年增长67.8%，由3.213亿令吉增至5.392亿令吉，反映高价值工业资产的交易占比提高。威南及西南县交易额分别大增138.7%及135%，主要由空置工业地及其他工业物业的大额交易带动。

外国直接投资（FDI）仍是主要来源，达34亿令吉，占获批准投资总额约69.6%。虽然较2025年首季异常强劲的61亿令吉有所回落，槟城仍占全国FDI总额21.4%。

与此同时，国内投资（DDI）按年大增128.7%至15亿令吉，反映本地投资者对槟城工业及制造业的信心增强。外资与内资共同流入，使槟城成为全国资本投资额第二高的州属，其成熟的工业体系仍具吸引力。

Penang Technology Park @ Bertam的基础设施工程于2026年2月达到重要里程碑：第一期已竣工，第二期完成约85%。

项目位于威北，正逐步成为槟城半导体产业链的新节点。

2026年4月，Penang International Logistics Aeropark（PILA）总体规划获批，为槟城物流基础设施发展迈出关键一步。航空货运仓库第一期目标于2029年竣工。

槟城州政府已承诺提供10英亩土地，土地价值约4,000万令吉，用于在峇都加湾发展Automation, Test and Equipment（ATE）园区，以推动工业升级。

整体交易活动仍属健康，但较2025年首季有所放缓，主要由于作价超过100万令吉的交易减少。高价值交易下降，显示本季市场较多集中在较低作价交易；不过，各价格区间的平均价格大致稳定，工业物业价值仍展现一定韧性。

亚庇继续主导全州工业市场，尽管交易量和交易额分别收缩29.2%及57.5%，仍占据最大份额。与此同时，山打根与拿笃组合的交易量有所增加，但相应交易额并未同步提升。兵南邦 / 必打丹是唯一一个交易量和交易额均录得增长的地区，而斗湖则两项指标均呈下滑。

有关投入与Sabah Maju Jaya（SMJ）2.0蓝图方向一致，重点改善长期存在的物流、公用设施及港口基础设施瓶颈，并提升沙巴的长期竞争力及营运稳定性。

州政府正积极推进三个专业工业枢纽——古达蓝色经济工业园、哥打毛律工业园及保佛工业园，作为推动亚庇以外地区更具包容性经济增长的举措之一。

沙巴基础设施投资的重要组成部分，是耗资12亿令吉以强化州内电网的计划，其中包括拨款7.65亿令吉用于南部输电线路项目。该项目由Sabah Electricity Sdn Bhd（SESB）主导，全长330公里的高压输电线路将连接实必丹、丹南、加拉巴干与斗湖。

耗资20亿令吉的MADANI海底光缆连接项目（SALAM）预计将通过提升主要沿海地区的网络容量、可靠性及覆盖范围，强化沙巴的数码基础设施。该项目计划在两至三年内竣工，全长3,190公里的海底光纤网络将取代老化的Sistem Kabel Rakyat 1Malaysia（SKR1M）系统。

市场放缓主要来自美里，当地交易量由54宗大幅减少38.9%至33宗。相比之下，古晋交易活动相对稳定，民都鲁交易量则增长13.6%。

尽管交易量减少，交易额仍按年大幅增长44.8%，显示较大型及高价值工业资产仍有需求。民都鲁交易额增幅最大，达82.7%，其次为古晋的55.1%；美里则下降18.5%，与交易量放缓的趋势大致一致。

这些措施与第12大马计划（12MP）的更广泛基础设施投资相互配合，包括泛婆罗洲大道及砂拉越—沙巴连接公路；第13大马计划（13MP）则再拨1.831亿令吉，推动17个工业园项目进入下一发展阶段。

由 SAIC 主导的相关工作正持续强化全州在人工智能、创新及关键行业数码化应用方面的能力。

砂拉越正积极争取发展成为半导体制造枢纽，优势包括战略位置、稳定的可再生能源供应及亲商投资环境。X-FAB耗资30亿令吉扩建半导体制造设施，加上BLD Group与马来西亚科廷大学等产业合作，进一步强化这一发展方向。

砂拉越持续通过策略性基础设施投资强化物流及海事体系。美里深水港持续开发、古晋港规划升级，以及Samalaju Industrial Port第一期获自由商业区（FCZ）地位，预计将提高货物处理效率及贸易连接。