住宅市場
在買家愈發挑剔的市場環境下，住宅需求仍集中在地段優越、位於核心區且品質較高的項目。
住宅交易佔全國物業交易58.8%
2026年首季，住宅仍是馬來西亞房地產市場最主要的交易類別，佔全國物業交易總量58.8%。
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住宅仍是市場主力——2026年首季佔全國物業交易總量58.8%。
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高基數下市場活動降溫：交易量降至52,936宗（按年−10.7%），交易額降至226億令吉（−7.8%）。
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房價保持穩定——2026年首季馬來西亞房價指數（MHPI）升至235.3點新高，按年增長1.7%；高樓住宅分項指數則為225點。
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滯銷住宅增加是主要風險——已竣工但未售出的住宅按年增加24.7%至52,064套，其中以高樓住宅為主，主要集中在20萬至30萬令吉、50萬至60萬令吉，以及100萬令吉以上價格區間。
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2026年首季，住宅市場錄得52,936宗交易，總值226億令吉。按年比較，住宅交易量及交易額分別下降10.7%及7.8%。儘管交易活動轉弱，住宅平均價格仍相對穩定。
2026年首季，馬來西亞房價指數（MHPI）按年上升1.7%至235.3點的歷史新高，高樓住宅分項指數則上升1.3%至225點。
2026年首季，馬來西亞已竣工未售住宅按年增加24.7%至52,064套，其中大部分為高樓住宅。滯銷單位主要集中在20萬至30萬令吉、50萬至60萬令吉，以及100萬令吉以上價格區間。
巴生谷
交易量下跌11.2%；高樓住宅增長
住宅交易量下降11.2%，高樓住宅則錄得增長。2026年首季，涵蓋吉隆坡、布城及雪蘭莪的巴生谷住宅市場有所放緩，共錄得13,906宗交易，總值93億令吉，交易量按年下降11.2%。
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大部分交易集中在10萬至30萬令吉價格區間。
相比之下，高樓住宅市場保持活躍，共錄得5,986宗交易，總值47億令吉；交易量及交易額按年分別增長5.1%及18.9%。
逾9,000套預計於2H2026竣工
高樓住宅供應繼續增加，2026年下半年預計有逾9,000套竣工。截至2026年上半年，巴生谷核心地區高樓住宅存量——主要為共管公寓及服務式公寓——達126,991套。
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回顧期內共有3,558套住宅竣工，令累計供應增加2.9%。2026年下半年另有約9,170套預計竣工，相當於現有存量的7.2%，主要集中在吉隆坡市中心、Bukit Kiara及Ara Damansara / Tropicana Damansara。
吉隆坡市區新推盤以投資者為主要目標客群
住宅開發活動仍然活躍，尤其是吉隆坡市區，近期項目多以投資型產品為主。最新一批高樓住宅新推盤繼續集中在吉隆坡市區、TRX、Damansara Heights及Maluri。
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雖然買家更為謹慎，市場對地段優越、發展商信譽良好，並具交通、生活配套及升值潛力的項目仍有需求。
高價豪宅項目整體錄得中等銷售率；相較之下，入門總價較低、單位面積較緊湊且格局實用的項目銷售表現較好。買家繼續重視可負擔性及投資可行性，尤其在吉隆坡市中心，租賃需求仍相對穩健。部分項目也繼續通過售後回租及租賃計劃，吸引重視收益的投資者。
優質住宅價格大致穩定
巴生谷優質住宅市場價格整體保持穩定。吉隆坡市區、Ampang Hilir/U-Thant、Desa ParkCity、TTDI/KLGCC及Sunway City等主要優質地段需求持續，價格大致持穩。
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買家繼續偏好交通便利及發展成熟的地段；與此同時，新興增長走廊逐步受到關注，其未來增值潛力也開始顯現。
專業人士及外籍人士帶動租賃需求
城市專業人士及外籍人士繼續帶動租賃需求。2026年上半年，巴生谷優質住宅區租賃市場整體保持穩定。
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城市專業人士及外籍人士青睞的成熟住宅區需求持續，在整體市場增長放緩的情況下，租金仍大致穩定。
政策及融資環境有利於市場穩定
政策支持及融資環境仍為住宅市場提供穩定基礎。馬來西亞國家銀行維持隔夜政策利率（OPR）在2.75%，並把法定儲備率（SRR）下調至1.0%，整體貨幣環境仍具支持性。
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加上《2025年財政預算案》及《2026年財政預算案》給予50萬令吉及以下首套住房全額印花稅豁免，有關措施預計有助維持購房信心，並保持住房可負擔性。
自2026年1月1日起，外國買家購買住宅物業的產權轉讓印花稅統一為8%，取代原有4%稅率。《2026年財政預算案》也推出商業轉住宅框架，合資格翻新及轉換費用可享10%稅務扣減，上限1,000萬令吉。
馬來西亞持續吸引外籍人士、專業人才及高淨值人士，包括推出Employment Pass+、較有利投資政策及重組MM2H計劃，預計將帶動核心地段高端住宅需求，尤其是吉隆坡。
可持續發展已成為高端住宅市場日益重要的考量。發展商更重視GBI、GreenRE及LEED等綠色建築認證、節能建築系統、智能家居技術及健康導向設施。
市場前景穩定，買家更為挑剔
融資環境相對有利及軌道交通改善，有助市場保持穩定；不過，部分細分市場滯銷量偏高，發展商推出新盤時更加謹慎。
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巴生谷住宅市場預計在2026年全年大致保持穩定，融資環境相對有利，加上優質地段住宅仍有需求。儘管2026年首季整體交易活動受季節性因素及買家較為謹慎影響而放緩，成熟市鎮及交通便利地段的表現仍相對穩定。高樓住宅需求則繼續受生活方式變化及綜合城市配套吸引力帶動。
市場分化預計將進一步加深，買家對可負擔性、性價比及產品品質的要求也會提高。住宅價格整體料保持穩定，但在部分細分市場滯銷存量偏高的情況下，發展商推出新盤的步伐將更謹慎。KLCC、Damansara Heights及Bukit Kiara等優質住宅地段的高層市場整體展望平穩，但未來供應仍較充足。
新投入營運的LRT 3莎阿南線及規劃中的MRT 3環城線預計將提升可達性，並強化以公共交通為導向發展項目的吸引力，尤其是新興郊區廊道及成熟城市核心地帶。
柔佛
房價大幅上漲後，買家轉趨謹慎
經歷數年較快升勢後，柔佛高樓住宅買家轉趨謹慎，交易活動有所降溫。截至2026年首季，柔佛高樓住宅累計存量按年增長0.9%至185,203套。購房決策也更加重視可負擔性、產品品質及長期價值。
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不過，交易量及交易額分別下降28.9%及31.5%，主要來自新山市場——新山約佔全州高樓住宅供應97%。雖然RTS Link帶來的利好預期仍有助長期市場前景，但可負擔性對購房決策的影響正日益明顯。
供應增加促使柔佛房價趨穩
隨著市場逐步轉向由供應主導，房價開始趨穩。2026年上半年，新山部分現有高樓住宅項目的平均要價整體保持穩定。
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隨著市場從由預期帶動的快速增長，逐步進入更成熟的發展階段，價格漲勢已有所放緩。新推盤競爭加劇，加上滯銷存量增加及大量高樓住宅即將入市，買家也變得更加理性。
競爭加劇，柔佛住宅開發活動仍活躍
儘管市場競爭加劇，開發活動仍然活躍。2026年上半年共有逾11,000套高樓住宅推出／預售，大部分集中在城市邊緣區（City Fringe）。
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Aethera Residence及Pine Legacy售價較高，主要歸因於其毗鄰即將建成的RTS Link站。
RTS Link提升吸引力，房價逐步回歸常態
RTS Link改善交通連接，有助提升柔佛住宅市場的長期吸引力，但未來表現將越來越取決於實際供需及價格基本面，而不是單靠預期。
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柔佛高樓住宅市場預計仍可受益於即將開通的RTS Link、交通連接改善及州內整體經濟增長。不過，經歷近年快速上漲後，市場似乎正進入價格正常化階段。市場參與者也越來越關注未來需求能否跟上不斷增加的新供應。
雖然RTS Link預計將提升新山住宅市場的長期吸引力，但能否持續轉化為實際需求、房價增長及新增供應吸納，仍有待觀察。未來市場表現將越來越取決於實際供需及價格基本面，而不是單靠預期。
展望未來，發展商將面對更激烈的競爭。定價具競爭力、格局實用、交通便利且產品定位清晰的項目，預計更能吸引買家，並取得較高認購率。
檳城
檳城住宅市場繼續放緩
檳城住宅市場在2026年首季繼續放緩，延續2025年的較弱表現。交易量按年下降16.6%至3,443宗，交易額按年減少13.2%至16億令吉。
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這一趨勢延續自2025年，當年交易量及交易額分別下降4.9%及7.0%。不過，可負擔及中價住宅的需求仍相對穩定，交易主要集中在20萬至40萬令吉價格區間。
儘管不同物業類型表現不一，高樓住宅市場相對穩定。整體交易量按年微降2.0%至694宗，但交易額按年增長0.6%至4.483億令吉；大部分高樓住宅交易仍集中在東北縣（Timur Laut）。
檳城優質住宅價格整體保持穩定
2026年上半年，檳城優質住宅價格整體保持穩定。喬治市及牛汝莪面積較小的高樓住宅單位，掛牌價與2025年下半年相比大致持平。
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不過，喬治市面積較大的高樓住宅單位掛牌價有所下降，主要受到The Palazzo、11 Gurney及Gurney Palace等項目影響。相比之下，Tanjung Tokong及Tanjung Bungah的掛牌價相對較高，主要因為Springtide Residences及Infinity的要價有所上升。
檳城1H2026推出1,998套住宅
2026年上半年檳城約有1,998套住宅推出，顯示開發活動仍然活躍。服務式公寓佔新推盤的大多數，反映發展商仍偏好密度較高的城市住宅產品。
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The Fount以私密性與獨特性為核心，定位低密度家庭型豪華共管公寓；AVEA則定位為面向更廣泛城市客群的高密度生活方式型服務式公寓。
基礎設施改善有利於住宅市場長期表現
儘管買家更加謹慎，檳城輕快鐵珍珠線及矽島（Silicon Island）預計仍會提升軌道交通走廊沿線住宅的吸引力。
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檳城高樓住宅市場預計保持相對穩定，成熟的經濟基礎、持續城市化，以及交通便利地區的住房需求，仍是主要支持因素。
檳城輕快鐵珍珠線及矽島（Silicon Island）等重大基礎設施項目，預計將改善交通連接，並提升未來軌道走廊及擬建輕快鐵站周邊住宅地段的吸引力。
在住宅市場競爭激烈、買家更加挑剔的情況下，交易活動可能保持溫和。儘管如此，優質住房仍有實際需求，加上州內基礎設施持續改善，預計有利於高樓住宅市場的長期表現及增長前景。
沙巴
沙巴住宅市場延續2025年升勢
沙巴住宅市場在2026年首季延續2025年的升勢。住宅交易量及交易額分別增長2.4%及9.2%，錄得1,364宗交易，總值5.933億令吉。
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2025年市場同樣錄得增長，住宅交易量及交易額分別增加4.6%及4.5%，至5,678宗及24億令吉。
2026年首季，有地住宅及高樓住宅的交易量與交易額均錄得增長：交易量分別增加3.9%及4.8%，交易額則分別上升7.3%及9.0%。整體而言，有地住宅成交宗數繼續高於高樓住宅，顯示沙巴買家仍較偏好有地住宅。
有地住宅主導沙巴住宅市場活動
住宅開發活動繼續以有地住宅為主，交易需求也保持穩定。回顧期內主要新推盤多為兵南邦、亞庇及吧巴的2至3層排屋項目。
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其中，2層排屋佔有地住宅新推盤最大比重，反映市場對這類產品的需求仍然穩定。
優先消化現有供應，新推盤步伐放緩
建築及物流成本上升之際，發展商預計將放慢新推盤，並把重點放在消化現有供應。
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亞庇住宅市場預計會放慢新推盤步伐，尤其是高樓住宅。面對建築及物流成本上升，發展商將更重視消化現有及即將入市的供應。不過，整體市場預計仍保持穩定，地段具優勢、定價有競爭力，或兩者兼具的產品仍有需求，但買家會繼續謹慎選擇。