辦公樓市場
辦公樓市場進入更為審慎篩選的階段，地段、品質及長期價值成為租戶的主要考量。
服務業增長支撐辦公樓市場基本面
服務業持續擴張，有利於辦公樓市場基本面
- 01
服務業生產者價格指數（SPPI）在2026年首季升至119.0，按季上升1.4個百分點，按年上升2.1個百分點，反映服務業普遍擴張。
- 02
多個與辦公需求相關的服務領域均錄得增長：房地產活動按季上升0.4個百分點，專業服務則上升0.8個百分點。
- 03
服務業持續增長，為辦公樓租戶營造較穩定的營運環境。
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2026年首季，服務業生產者價格指數（SPPI）按季上升1.4%（按年上升2.1%），反映馬來西亞服務業持續擴張。增長較為全面，房地產活動及專業服務按季分別增長0.4%及0.8%（按年分別增長0.6%及1.0%）。
整體增長仍屬正面，面向企業的服務業持續擴張，有利於辦公樓租賃需求。
巴生谷
近期竣工項目較少；未來供應將顯著增加
2026年上半年辦公樓竣工量有限，但2026年下半年交付量預計明顯增加。2026年上半年期間，巴生谷累計辦公樓存量維持在1.206億平方英尺，期內沒有新增辦公樓竣工。
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在連續數年有較多新項目交付後，2026年上半年沒有新增辦公樓竣工，為市場提供了短暫的消化期，讓近期竣工項目繼續吸納租戶；與此同時，租戶的選樓標準也日趨嚴格。
2026年下半年辦公樓竣工量預計明顯增加，包括吉隆坡市中心的Menara Golden Eagle、吉隆坡周邊的KL Midtown Signature Office Towers及Duo Tower，以及雪蘭莪的The Capitol，合計新增約270萬平方英尺辦公空間。近期項目也顯示，新辦公樓越來越重視可持續發展、健康及數碼基礎設施；Merdeka 118近期獲得MD Nexus地位及WELL Core Platinum認證。
優質辦公樓出租率及租金相對穩定
租戶選樓仍較謹慎，核心地段及交通便利的優質資產繼續錄得較穩定的出租率及租金。整體出租率大致持平：吉隆坡市中心72.5%、吉隆坡周邊88.6%、雪蘭莪73.9%，顯示市場仍在消化近期新增供應，而成熟地段的租賃活動保持穩定。
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需求主要來自企業調整辦公面積及遷址，租戶因應混合辦公、成本及營運效率重新評估空間需求。2026年上半年各子市場平均租金大致穩定，並錄得溫和增長：吉隆坡市中心每平方英尺每月6.82令吉、吉隆坡周邊5.90令吉、雪蘭莪4.34令吉。不同資產的表現分化更加明顯，核心及交通便利的優質辦公樓租金較為穩定，舊樓則繼續面對招租壓力。
租戶活動與市場趨勢
租戶活動與市場趨勢。科技、咨詢及商業服務企業正擴大在巴生谷的辦公規模。
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科技、咨詢及商業服務企業擴大辦公規模
- 華為在 TRX 的 The Exchange 106 開設了其新 AI 實驗室及創新中心，佔地約13,600平方英尺。
- 新加坡全球支付及財資管理平台 Sunrate 在 Menara Binjai 開設擴建後的新辦公室。
- Yamada Consulting & Spire在Mercu Aspire啓用新辦公室，也反映日馬商業合作正從傳統製造進一步延伸至咨詢及協同創新。
- Zoho Corporation（印度）在梳邦再也開設辦公室，進一步擴大其在馬來西亞初創及數碼企業市場的業務。
- Argon & Co 在吉隆坡開設亞太區第8間辦事處，延續其區域戰略擴張步伐。
銀行租戶向優質辦公樓集中
- Maybank 已遷入 Menara Merdeka 118，佔用 33 層樓約 650,000平方英尺；Bank of America 亦已在同一大廈啓用新辦公室。
- Alliance Bank Malaysia Bhd 已從原總部 Menara Multi-Purpose 遷入 Menara Alliance Bank。
支持馬來西亞數碼經濟的新政策舉措
- 自2026年1月1日起，MDEC的Malaysia Digital Location Recognition（MDLR）框架取代原有MD Cybercity/Cybercentre模式，並引入MD Nexus認定，為面向數碼經濟企業的辦公樓項目提供更清晰的認證路徑。
- 預計於2026年第二季在服務業實施的新激勵框架（NIF）引入以成效為導向的投資激勵方式。現有Malaysia Digital稅務優惠將維持至2027年底。
投資者更重視辦公樓基本面
在辦公樓市場表現分化的情況下，投資者繼續謹慎挑選資產，交易主要集中於策略性收購及資本回收。
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主要交易包括Menara AmBank（3.31億令吉）、Menara Liberty（4,500萬令吉）及Wisma HELP（6,000萬令吉）。IOI Properties亦計劃把Puchong Financial Corporate Centre及IOI City Towers注入擬上市房地產投資信託（REIT），反映業主繼續通過資本市場盤活已穩定營運的收益型資產。
品質與交通連接決定市場表現
市場分化加深，核心地段及交通便利的優質資產表現更穩定，租戶選樓標準也日趨嚴格。
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巴生谷辦公樓市場的分化日益明顯，表現越來越取決於樓宇品質、交通連接，以及能否符合租戶不斷變化的需求。隨著市場轉向更加挑剔、更加重視品質，這種差異在各子市場及不同資產級別之間進一步擴大。
供應方面，2026年下半年將有較多新辦公空間竣工，主要集中於綜合發展、軌道交通連接良好及成熟辦公區。新增供應的產品定位，也進一步拉開新一代辦公樓與較舊、改造彈性較低樓宇之間的差距。
出租率及租金表現預計繼續分化。需求將更多集中在地段優越、能夠滿足未來辦公需求的資產；科技、商業服務、金融機構及靈活辦公營運商仍會根據空間優化及選擇性擴張需要作出租賃決定。投資者也預計繼續謹慎配置資本，優先考慮收入穩定、定位清晰的資產。
新山
新增供應有限，有助新山消化現有辦公空間
截至2026年上半年，新山主要辦公樓累計存量小幅減少1.4%至約720萬平方英尺，主要由於一幢專建辦公樓（PBO）暫時撤出租賃市場進行資產提升工程。
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短期內沒有大量新增供應，預計市場仍將以吸納現有空置面積為主。
2026年上半年，新山平均出租率升至54.6%，主要因為甲級辦公空間需求持續。甲級辦公樓平均出租率較2025年下半年上升4.9個百分點，明顯高於乙級辦公樓0.2個百分點的升幅。
依斯乾達公主城要價租金小幅上揚
要價租金整體穩定；依斯乾達公主城因甲級樓宇供應收緊而小幅上揚。2026年上半年，新山辦公樓市場平均要價租金整體平穩。
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甲級辦公樓要價租金介於每平方英尺4.00至6.00令吉，但由於乙級辦公樓佔整體存量較高，整體平均租金維持在每平方英尺3.10至3.80令吉。依斯乾達公主城為例外，隨著甲級辦公樓可租空間減少，租金小幅升至每平方英尺3.60至3.80令吉。
租戶持續轉向優質辦公空間
租戶升級辦公空間的趨勢繼續帶動優質辦公樓需求。2026年上半年期間，企業遷址及新進駐活動，為新山辦公樓市場帶來穩定的租賃需求。
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甲級辦公樓租賃活動較為活躍，MVS North & South Tower各租出逾30,000平方英尺，Menara IIB則逾60,000平方英尺。Grant Thornton進駐MVS North Tower，PwC則在MVS South Tower租用優質辦公空間。
甲級辦公空間亦迎來日益增多的預約制高端零售商進駐，如醫學美容診所及婚紗展廊。巴生谷的 Co-labs 在 MVS South Tower 開設14,000平方英尺的門店，標誌其首次向南部拓展，INFINITY 8 則進一步擴充其在 Menara IIB 的高端 'Reserved' 產品組合。
整合階段加速空置吸納
短期新增供應有限，有助新山辦公樓市場逐步趨穩；跨境政策及交通改善，也進一步提升新山作為企業據點的吸引力。
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新山辦公樓近期新增供應有限，為市場消化現有空置面積提供空間。優質辦公資產表現相對穩定，次級存量則面對更大的租戶留存壓力，業主需要更主動進行資產提升，以維持競爭力。
柔新經濟特區（JS-SEZ）及即將啓用的捷運系統（RTS）連接線等政策與基礎設施進展，正提升新山作為跨境企業據點的吸引力，其成本及交通優勢也更為突出。除傳統企業租戶外，預約制零售商進駐辦公樓宇，也成為新的需求來源。
長遠而言，新山辦公樓需求預計會進一步向品質較高、地段優越的辦公空間集中，資產本身的競爭力也將更直接影響市場表現。
檳城
科技行業帶動檳城辦公樓市場增長
檳城辦公樓市場持續擴張，進一步鞏固該州作為重要商業與科技樞紐的地位。2025年第四季，位於峇六拜的GBS@Penang Airport竣工，淨可出租面積（NLA）約428,000平方英尺，並納入檳城辦公樓存量。
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2026年上半年，隨著牛汝莪的The Light Exchange竣工，檳城辦公樓供應進一步溫和增加，新增淨可出租面積（NLA）約176,000平方英尺。由此，私人持有辦公樓總存量升至約820萬平方英尺，其中檳島佔670萬平方英尺，威省佔150萬平方英尺。
展望未來，GBS@Technoplex預計於2028年竣工，新增約450,000平方英尺辦公空間，有望進一步提升檳城作為北馬重要商業及科技樞紐的地位。
檳島辦公樓出租率改善
檳島辦公樓出租率小幅改善，從2025年第四季的80.1%升至2026年首季的81.4%。
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同期威省平均出租率從58.9%小幅升至59.1%。喬治市及詩不朗再也的出租率分別上升1.8及1.1個百分點。喬治市以外的優質樓宇——包括日落洞的Menara IJM、Suntech@Penang Cybercity、GBS@Mahsuri及GBS@Mayang——出租率介於90%至全滿之間。
新竣工辦公樓項目錄得理想的預租率：The Light Exchange約達90%，GBS@Penang Airport約達80%，反映GBS、科技相關行業及企業租戶的持續需求。
檳城辦公樓租金保持平穩
辦公樓租金整體穩定。回顧期內，喬治市、牛汝莪、峇央峇魯及亞依淡部分甲級及乙級辦公樓的要價租金維持不變，介於每平方英尺每月3.00至6.50令吉。
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牛汝莪的The Light Exchange錄得較高要價租金，主要因為市場對現代化、高品質辦公空間有需求，同時項目鄰近未來Mutiara LRT站。
市場穩定，現代高規格辦公樓更受青睞
新竣工項目需求持續，加上未來供應相對有限，預計檳城專建辦公樓市場將維持較平衡的供需狀況。
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檳城專建辦公樓市場預計保持穩定，現代化及高規格辦公空間仍有需求。租戶預計繼續偏好新竣工、地段良好，並具較佳樓宇規格、配套及交通連接的項目。
不過，隨著租戶逐步遷往更新、品質更高的辦公空間，舊樓的競爭壓力將增加。雖然The Light Exchange已經竣工，但檳島未來專建辦公樓供應仍相對有限，預計不會形成明顯供過於求，有助市場維持平衡。
沙巴
亞庇辦公樓市場錄得溫和增長
辦公樓市場溫和增長，租金保持穩定。2026年首季，亞庇私營專建辦公樓總供應小幅增至520萬平方英尺，主要來自Jalan 鬥亞蘭的Wisma Hap Seng @ Jesselton Hill竣工，新增約28,000平方英尺淨可出租面積（NLA）。
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整體出租率小幅提升至83.9%，2025年第四季為83.3%。
2026年上半年，亞庇市區中心（KK CBD）及南部邊緣地帶辦公空間的要價毛租金維持不變，介於每平方英尺每月2.3至5.5令吉。加拉文星地區的要價毛租金同樣與上一半年持平，介於每平方英尺每月2.0至2.3令吉。
油氣行業提振辦公樓需求
OGSE行業擴張帶動亞庇辦公樓需求。受州政府推動2026年底前將石油與天然氣服務及設備（OGSE）合同本地參與比例提高至60%，加上銀行業持續擴張，亞庇企業對優質辦公空間的需求明顯增加。
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這帶動能源企業及相關供應鏈公司增加辦公空間需求，同時也提高市場對即租即用辦公空間的需求，以配合項目型業務。
本地合約參與目標帶動企業辦公需求
OGSE合同的本地參與要求正推動企業擴大本地營運規模，並形成需要更大辦公面積的新公司實體。
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亞庇專建辦公樓出租率有望改善。州政府把OGSE合同本地參與比例提高至60%的目標，正推動本地業務及人手擴張，也促使國際及全國性企業與本地供應商建立策略合作，從而形成更多需要較大實體辦公空間的公司。
砂拉越
砂拉越核心市場辦公樓增長
辦公樓新增供應持續集中於成熟市場。2026年首季，砂拉越辦公樓市場繼續錄得供應增長，新增供應主要集中於古晉及美里。
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作為該州主要商業及行政中心，古晉新竣工項目份額最大，進一步鞏固其在砂拉越辦公樓市場的主導地位。美里仍是唯一有在建辦公樓供應的區域。
古晉作為砂拉越主要行政及商業中心，出租率達90.2%，表現仍屬穩健；三馬拉漢因存量有限且沒有顯著新增供應，出租率更高達97.5%。美里則隨著供應增加，出租率溫和回落。
擬議中的Batang Baram三角洲開發項目是一項重要的長期經濟舉措，旨在吸引投資並擴大美里的工業及海事相關活動。第12大馬計劃（12MP）下持續的基礎設施投資，繼續改善全州的可達性及互聯互通。
基礎設施投資帶動長期辦公需求
重大發展項目與數碼經濟藍圖預計將繼續帶來辦公需求，主要集中於古晉與美里。
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隨著經濟及基礎設施項目持續推進，砂拉越辦公樓市場預計保持穩定。擬建的新古晉國際機場（NKIA）、Batang Baram Delta發展及第12大馬計劃下的基礎設施投資，預計將改善交通連接，並帶來未來辦公空間需求。
《2030年後冠病發展策略》（PCDS 2030）及《砂拉越數碼經濟藍圖2030》（SDE 2030）下的各項舉措，預計將推動科技、專業服務、製造業、能源及物流領域擴張。辦公需求或將繼續集中於古晉及美里。