办公楼市场
办公楼市场进入更为审慎筛选的阶段，地段、品质及长期价值成为租户的主要考量。
服务业增长支撑办公楼市场基本面
服务业持续扩张，有利于办公楼市场基本面
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服务业生产者价格指数（SPPI）在2026年首季升至119.0，按季上升1.4个百分点，按年上升2.1个百分点，反映服务业普遍扩张。
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多个与办公需求相关的服务领域均录得增长：房地产活动按季上升0.4个百分点，专业服务则上升0.8个百分点。
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服务业持续增长，为办公楼租户营造较稳定的营运环境。
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2026年首季，服务业生产者价格指数（SPPI）按季上升1.4%（按年上升2.1%），反映马来西亚服务业持续扩张。增长较为全面，房地产活动及专业服务按季分别增长0.4%及0.8%（按年分别增长0.6%及1.0%）。
整体增长仍属正面，面向企业的服务业持续扩张，有利于办公楼租赁需求。
巴生谷
近期竣工项目较少；未来供应将显著增加
2026年上半年办公楼竣工量有限，但2026年下半年交付量预计明显增加。2026年上半年期间，巴生谷累计办公楼存量维持在1.206亿平方英尺，期内没有新增办公楼竣工。
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在连续数年有较多新项目交付后，2026年上半年没有新增办公楼竣工，为市场提供了短暂的消化期，让近期竣工项目继续吸纳租户；与此同时，租户的选楼标准也日趋严格。
2026年下半年办公楼竣工量预计明显增加，包括吉隆坡市中心的Menara Golden Eagle、吉隆坡周边的KL Midtown Signature Office Towers及Duo Tower，以及雪兰莪的The Capitol，合计新增约270万平方英尺办公空间。近期项目也显示，新办公楼越来越重视可持续发展、健康及数码基础设施；Merdeka 118近期获得MD Nexus地位及WELL Core Platinum认证。
优质办公楼出租率及租金相对稳定
租户选楼仍较谨慎，核心地段及交通便利的优质资产继续录得较稳定的出租率及租金。整体出租率大致持平：吉隆坡市中心72.5%、吉隆坡周边88.6%、雪兰莪73.9%，显示市场仍在消化近期新增供应，而成熟地段的租赁活动保持稳定。
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需求主要来自企业调整办公面积及迁址，租户因应混合办公、成本及营运效率重新评估空间需求。2026年上半年各子市场平均租金大致稳定，并录得温和增长：吉隆坡市中心每平方英尺每月6.82令吉、吉隆坡周边5.90令吉、雪兰莪4.34令吉。不同资产的表现分化更加明显，核心及交通便利的优质办公楼租金较为稳定，旧楼则继续面对招租压力。
租户活动与市场趋势
租户活动与市场趋势。科技、咨询及商业服务企业正扩大在巴生谷的办公规模。
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科技、咨询及商业服务企业扩大办公规模
- 华为在 TRX 的 The Exchange 106 开设了其新 AI 实验室及创新中心，占地约13,600平方英尺。
- 新加坡全球支付及财资管理平台 Sunrate 在 Menara Binjai 开设扩建后的新办公室。
- Yamada Consulting & Spire在Mercu Aspire启用新办公室，也反映日马商业合作正从传统制造进一步延伸至咨询及协同创新。
- Zoho Corporation（印度）在梳邦再也开设办公室，进一步扩大其在马来西亚初创及数码企业市场的业务。
- Argon & Co 在吉隆坡开设亚太区第8间办事处，延续其区域战略扩张步伐。
银行租户向优质办公楼集中
- Maybank 已迁入 Menara Merdeka 118，占用 33 层楼约 650,000平方英尺；Bank of America 亦已在同一大厦启用新办公室。
- Alliance Bank Malaysia Bhd 已从原总部 Menara Multi-Purpose 迁入 Menara Alliance Bank。
支持马来西亚数码经济的新政策举措
- 自2026年1月1日起，MDEC的Malaysia Digital Location Recognition（MDLR）框架取代原有MD Cybercity/Cybercentre模式，并引入MD Nexus认定，为面向数码经济企业的办公楼项目提供更清晰的认证路径。
- 预计于2026年第二季在服务业实施的新激励框架（NIF）引入以成效为导向的投资激励方式。现有Malaysia Digital税务优惠将维持至2027年底。
投资者更重视办公楼基本面
在办公楼市场表现分化的情况下，投资者继续谨慎挑选资产，交易主要集中于策略性收购及资本回收。
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主要交易包括Menara AmBank（3.31亿令吉）、Menara Liberty（4,500万令吉）及Wisma HELP（6,000万令吉）。IOI Properties亦计划把Puchong Financial Corporate Centre及IOI City Towers注入拟上市房地产投资信托（REIT），反映业主继续通过资本市场盘活已稳定营运的收益型资产。
品质与交通连接决定市场表现
市场分化加深，核心地段及交通便利的优质资产表现更稳定，租户选楼标准也日趋严格。
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巴生谷办公楼市场的分化日益明显，表现越来越取决于楼宇品质、交通连接，以及能否符合租户不断变化的需求。随着市场转向更加挑剔、更加重视品质，这种差异在各子市场及不同资产级别之间进一步扩大。
供应方面，2026年下半年将有较多新办公空间竣工，主要集中于综合发展、轨道交通连接良好及成熟办公区。新增供应的产品定位，也进一步拉开新一代办公楼与较旧、改造弹性较低楼宇之间的差距。
出租率及租金表现预计继续分化。需求将更多集中在地段优越、能够满足未来办公需求的资产；科技、商业服务、金融机构及灵活办公营运商仍会根据空间优化及选择性扩张需要作出租赁决定。投资者也预计继续谨慎配置资本，优先考虑收入稳定、定位清晰的资产。
新山
新增供应有限，有助新山消化现有办公空间
截至2026年上半年，新山主要办公楼累计存量小幅减少1.4%至约720万平方英尺，主要由于一幢专建办公楼（PBO）暂时撤出租赁市场进行资产提升工程。
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短期内没有大量新增供应，预计市场仍将以吸纳现有空置面积为主。
2026年上半年，新山平均出租率升至54.6%，主要因为甲级办公空间需求持续。甲级办公楼平均出租率较2025年下半年上升4.9个百分点，明显高于乙级办公楼0.2个百分点的升幅。
依斯干达公主城要价租金小幅上扬
要价租金整体稳定；依斯干达公主城因甲级楼宇供应收紧而小幅上扬。2026年上半年，新山办公楼市场平均要价租金整体平稳。
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甲级办公楼要价租金介于每平方英尺4.00至6.00令吉，但由于乙级办公楼占整体存量较高，整体平均租金维持在每平方英尺3.10至3.80令吉。依斯干达公主城为例外，随着甲级办公楼可租空间减少，租金小幅升至每平方英尺3.60至3.80令吉。
租户持续转向优质办公空间
租户升级办公空间的趋势继续带动优质办公楼需求。2026年上半年期间，企业迁址及新进驻活动，为新山办公楼市场带来稳定的租赁需求。
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甲级办公楼租赁活动较为活跃，MVS North & South Tower各租出逾30,000平方英尺，Menara IIB则逾60,000平方英尺。Grant Thornton进驻MVS North Tower，PwC则在MVS South Tower租用优质办公空间。
甲级办公空间亦迎来日益增多的预约制高端零售商进驻，如医学美容诊所及婚纱展廊。巴生谷的 Co-labs 在 MVS South Tower 开设14,000平方英尺的门店，标志其首次向南部拓展，INFINITY 8 则进一步扩充其在 Menara IIB 的高端 'Reserved' 产品组合。
整合阶段加速空置吸纳
短期新增供应有限，有助新山办公楼市场逐步趋稳；跨境政策及交通改善，也进一步提升新山作为企业据点的吸引力。
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新山办公楼近期新增供应有限，为市场消化现有空置面积提供空间。优质办公资产表现相对稳定，次级存量则面对更大的租户留存压力，业主需要更主动进行资产提升，以维持竞争力。
柔新经济特区（JS-SEZ）及即将启用的捷运系统（RTS）连接线等政策与基础设施进展，正提升新山作为跨境企业据点的吸引力，其成本及交通优势也更为突出。除传统企业租户外，预约制零售商进驻办公楼宇，也成为新的需求来源。
长远而言，新山办公楼需求预计会进一步向品质较高、地段优越的办公空间集中，资产本身的竞争力也将更直接影响市场表现。
槟城
科技行业带动槟城办公楼市场增长
槟城办公楼市场持续扩张，进一步巩固该州作为重要商业与科技枢纽的地位。2025年第四季，位于峇六拜的GBS@Penang Airport竣工，净可出租面积（NLA）约428,000平方英尺，并纳入槟城办公楼存量。
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2026年上半年，随着牛汝莪的The Light Exchange竣工，槟城办公楼供应进一步温和增加，新增净可出租面积（NLA）约176,000平方英尺。由此，私人持有办公楼总存量升至约820万平方英尺，其中槟岛占670万平方英尺，威省占150万平方英尺。
展望未来，GBS@Technoplex预计于2028年竣工，新增约450,000平方英尺办公空间，有望进一步提升槟城作为北马重要商业及科技枢纽的地位。
槟岛办公楼出租率改善
槟岛办公楼出租率小幅改善，从2025年第四季的80.1%升至2026年首季的81.4%。
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同期威省平均出租率从58.9%小幅升至59.1%。乔治市及诗不朗再也的出租率分别上升1.8及1.1个百分点。乔治市以外的优质楼宇——包括日落洞的Menara IJM、Suntech@Penang Cybercity、GBS@Mahsuri及GBS@Mayang——出租率介于90%至全满之间。
新竣工办公楼项目录得理想的预租率：The Light Exchange约达90%，GBS@Penang Airport约达80%，反映GBS、科技相关行业及企业租户的持续需求。
槟城办公楼租金保持平稳
办公楼租金整体稳定。回顾期内，乔治市、牛汝莪、峇央峇鲁及亚依淡部分甲级及乙级办公楼的要价租金维持不变，介于每平方英尺每月3.00至6.50令吉。
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牛汝莪的The Light Exchange录得较高要价租金，主要因为市场对现代化、高品质办公空间有需求，同时项目邻近未来Mutiara LRT站。
市场稳定，现代高规格办公楼更受青睐
新竣工项目需求持续，加上未来供应相对有限，预计槟城专建办公楼市场将维持较平衡的供需状况。
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槟城专建办公楼市场预计保持稳定，现代化及高规格办公空间仍有需求。租户预计继续偏好新竣工、地段良好，并具较佳楼宇规格、配套及交通连接的项目。
不过，随着租户逐步迁往更新、品质更高的办公空间，旧楼的竞争压力将增加。虽然The Light Exchange已经竣工，但槟岛未来专建办公楼供应仍相对有限，预计不会形成明显供过于求，有助市场维持平衡。
沙巴
亚庇办公楼市场录得温和增长
办公楼市场温和增长，租金保持稳定。2026年首季，亚庇私营专建办公楼总供应小幅增至520万平方英尺，主要来自Jalan 斗亚兰的Wisma Hap Seng @ Jesselton Hill竣工，新增约28,000平方英尺净可出租面积（NLA）。
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整体出租率小幅提升至83.9%，2025年第四季为83.3%。
2026年上半年，亚庇市区中心（KK CBD）及南部边缘地带办公空间的要价毛租金维持不变，介于每平方英尺每月2.3至5.5令吉。加拉文星地区的要价毛租金同样与上一半年持平，介于每平方英尺每月2.0至2.3令吉。
油气行业提振办公楼需求
OGSE行业扩张带动亚庇办公楼需求。受州政府推动2026年底前将石油与天然气服务及设备（OGSE）合同本地参与比例提高至60%，加上银行业持续扩张，亚庇企业对优质办公空间的需求明显增加。
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这带动能源企业及相关供应链公司增加办公空间需求，同时也提高市场对即租即用办公空间的需求，以配合项目型业务。
本地合约参与目标带动企业办公需求
OGSE合同的本地参与要求正推动企业扩大本地营运规模，并形成需要更大办公面积的新公司实体。
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亚庇专建办公楼出租率有望改善。州政府把OGSE合同本地参与比例提高至60%的目标，正推动本地业务及人手扩张，也促使国际及全国性企业与本地供应商建立策略合作，从而形成更多需要较大实体办公空间的公司。
砂拉越
砂拉越核心市场办公楼增长
办公楼新增供应持续集中于成熟市场。2026年首季，砂拉越办公楼市场继续录得供应增长，新增供应主要集中于古晋及美里。
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作为该州主要商业及行政中心，古晋新竣工项目份额最大，进一步巩固其在砂拉越办公楼市场的主导地位。美里仍是唯一有在建办公楼供应的区域。
古晋作为砂拉越主要行政及商业中心，出租率达90.2%，表现仍属稳健；三马拉汉因存量有限且没有显著新增供应，出租率更高达97.5%。美里则随着供应增加，出租率温和回落。
拟议中的Batang Baram三角洲开发项目是一项重要的长期经济举措，旨在吸引投资并扩大美里的工业及海事相关活动。第12大马计划（12MP）下持续的基础设施投资，继续改善全州的可达性及互联互通。
基础设施投资带动长期办公需求
重大发展项目与数码经济蓝图预计将继续带来办公需求，主要集中于古晋与美里。
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随着经济及基础设施项目持续推进，砂拉越办公楼市场预计保持稳定。拟建的新古晋国际机场（NKIA）、Batang Baram Delta发展及第12大马计划下的基础设施投资，预计将改善交通连接，并带来未来办公空间需求。
《2030年后冠病发展策略》（PCDS 2030）及《砂拉越数码经济蓝图2030》（SDE 2030）下的各项举措，预计将推动科技、专业服务、制造业、能源及物流领域扩张。办公需求或将继续集中于古晋及美里。