Pasaran Pejabat
Pasaran pejabat memasuki fasa yang lebih selektif, dengan lokasi, kualiti dan nilai jangka panjang memacu permintaan.
Pertumbuhan sektor perkhidmatan menyokong asas pasaran pejabat
Pertumbuhan sektor perkhidmatan terus menyokong asas pasaran pejabat
- 01
Indeks Harga Pengeluar Perkhidmatan meningkat kepada 119.0 pada 1Q2026, naik 1.4 ppt suku ke suku (q-o-q) dan 2.1 ppt tahun ke tahun (y-o-y) — pengembangan perkhidmatan yang meluas.
- 02
Segmen berkaitan pejabat turut mencatat peningkatan: aktiviti hartanah +0.4 ppt dan perkhidmatan profesional +0.8 ppt suku ke suku (q-o-q).
- 03
Pertumbuhan perkhidmatan yang berterusan menunjukkan persekitaran operasi yang kondusif bagi penyewa pejabat.
Teruskan membaca
Indeks Harga Pengeluar Perkhidmatan (SPPI) meningkat 1.4% suku ke suku (q-o-q) pada 1Q2026 (+2.1% y-o-y), mencerminkan pengembangan berterusan merentas sektor perkhidmatan Malaysia. Pertumbuhan kekal meluas, dengan aktiviti hartanah dan perkhidmatan profesional mencatatkan peningkatan masing-masing sebanyak 0.4% dan 0.8% suku ke suku (q-o-q) (+0.6% dan +1.0% y-o-y).
Pertumbuhan kekal menggalakkan, dengan pengembangan berterusan sektor perkhidmatan berorientasikan perniagaan menunjukkan persekitaran operasi yang kondusif bagi penyewa pejabat.
Lembah Klang
Penyiapan terhad ketika ini; lebih banyak bekalan dijangka
Penyiapan pejabat yang terhad dalam 1H2026 dijangka disusuli jumlah bekalan baharu yang lebih besar dalam 2H2026. Stok pejabat kumulatif Lembah Klang kekal tidak berubah pada 120.6 juta kaki persegi dalam 1H2026 kerana tiada pejabat baharu disiapkan sepanjang tempoh tersebut.
Teruskan membaca
Ketiadaan bekalan baharu memberikan jeda sementara selepas beberapa tahun yang menyaksikan banyak projek disiapkan, sekali gus membolehkan pembangunan yang baru siap terus menarik penyewa dalam keadaan pasaran yang semakin selektif.
Aktiviti penyiapan dijangka meningkat pada 2H2026. Menara Golden Eagle di KL City, KL Midtown Signature Office Towers dan Duo Tower di KL Fringe, serta The Capitol di Selangor, secara kolektif akan menyumbang kira-kira 2.7 juta kaki persegi ruang pejabat baharu. Perkembangan ini mencerminkan peralihan beransur-ansur ke arah piawaian kelestarian, kesejahteraan dan kesediaan digital yang lebih tinggi; Merdeka 118 baru-baru ini memperoleh status MD Nexus dan pensijilan WELL Core Platinum.
Pejabat utama mengekalkan kadar penghunian dan sewa
Permintaan kekal selektif, dengan aset utama di lokasi strategik terus menunjukkan daya tahan dari segi kadar penghunian dan sewa. Tahap penghunian sebahagian besarnya stabil, dengan KL City pada 72.5%, KL Fringe pada 88.6%, dan Selangor pada 73.9%, mencerminkan pasaran yang terus menyerap siapan terkini sambil mengekalkan aktiviti penyewaan yang selektif di lokasi mapan.
Teruskan membaca
Permintaan terus didorong terutamanya oleh usaha mengoptimumkan penggunaan ruang dan aktiviti penempatan semula, apabila penyewa menilai semula keperluan ruang mereka berikutan amalan kerja hibrid, pertimbangan kos dan sasaran kecekapan operasi. Purata sewa kekal stabil atau mencatat pertumbuhan sederhana merentas subpasaran pada 1H2026: KL City berada pada RM 6.82 setiap kaki persegi sebulan, KL Fringe pada RM 5.90 dan Selangor pada RM 4.34. Jurang prestasi semakin ketara; aset utama dengan kesalinghubungan pengangkutan yang baik mengekalkan daya tahan harga, manakala bangunan lama terus menghadapi tekanan sewaan.
Aktiviti penyewa dan petunjuk pasaran
Aktiviti penyewa dan petunjuk pasaran. Firma teknologi, perundingan dan perkhidmatan perniagaan semakin memperluas kehadiran mereka dalam pasaran pejabat Lembah Klang.
Teruskan membaca
Firma teknologi, perundingan dan perkhidmatan perniagaan memperluas operasi
- Huawei melancarkan AI Lab dan Pusat Inovasi baharu di The Exchange 106 di TRX, merangkumi ~13,600 kaki persegi.
- Sunrate, platform pengurusan pembayaran global dan perbendaharaan dari Singapura, membuka pejabat baharu yang diperluaskan di Menara Binjai.
- Yamada Consulting & Spire merasmikan pejabat baharunya di Mercu Aspire, menandakan peralihan daripada pembuatan kepada penciptaan bersama dalam hubungan Jepun–Malaysia.
- Zoho Corporation (India) membuka pejabatnya di Subang Jaya bagi mengukuhkan kehadiran dalam ekosistem syarikat pemula dan digital Malaysia.
- Argon & Co membuka pejabat kelapannya di Asia-Pasifik di Kuala Lumpur sebagai sebahagian daripada pengembangan strategik serantaunya.
Penyewa sektor perbankan menyatukan operasi ke dalam pembangunan pejabat utama
- Maybank berpindah ke Menara Merdeka 118, menduduki ~650,000 kaki persegi merentasi 33 tingkat; Bank of America turut membuka pejabat baharu dalam bangunan yang sama.
- Alliance Bank Malaysia Bhd berpindah ke Menara Alliance Bank daripada ibu pejabat lamanya di Menara Multi-Purpose.
Inisiatif dasar baharu menyokong ekonomi digital Malaysia
- Berkuat kuasa 1 Januari 2026, rangka kerja Malaysia Digital Location Recognition (MDLR) MDEC telah menggantikan model MD Cybercity/Cybercentre sebelumnya, memperkenalkan pengiktirafan MD Nexus dan laluan pensijilan yang lebih jelas untuk pembangunan pejabat yang menyasarkan penyewa daripada sektor ekonomi digital.
- Rangka Kerja Insentif Baharu (NIF), yang dijangka dilaksanakan bagi sektor perkhidmatan pada 2Q2026, memperkenalkan pendekatan berasaskan hasil kepada insentif pelaburan. Insentif cukai Malaysia Digital sedia ada kekal berkuat kuasa sehingga akhir 2027.
Pelabur terus menilai asas pasaran pejabat secara selektif
Pelabur kekal selektif dalam keadaan asas pasaran pejabat yang berubah. Aktiviti pelaburan pejabat kekal selektif, dengan transaksi tertumpu pada pemerolehan strategik dan inisiatif kitar semula modal.
Teruskan membaca
Urus niaga ketara termasuk Menara AmBank (RM 331 juta), Menara Liberty (RM 45 juta) dan Wisma HELP (RM 60 juta). IOI Properties turut mencadangkan penyuntikan Puchong Financial Corporate Centre dan IOI City Towers ke dalam penyenaraian REIT yang dicadangkan, mencerminkan minat berterusan dalam pengewangan aset penjana pendapatan yang stabil.
Kualiti dan kesalinghubungan menentukan peneraju pasaran
Aset utama dengan kesalinghubungan pengangkutan yang baik terus memacu daya tahan pasaran apabila penyewa semakin selektif dalam pasaran yang menunjukkan pembezaan struktur.
Teruskan membaca
Pasaran pejabat Lembah Klang semakin dicirikan oleh perbezaan struktur yang ketara, dengan prestasi setiap aset dipengaruhi oleh kualiti bangunan, tahap kesalinghubungan serta keupayaannya memenuhi keperluan penyewa. Jurang ini semakin jelas merentasi subpasaran dan kelas aset, sejajar dengan peralihan aktiviti pasaran ke arah persekitaran yang lebih selektif serta berteraskan kualiti.
Dari segi bekalan, projek yang dijangka siap dalam 2H2026 akan menambah sejumlah besar ruang baharu, terutama dalam pembangunan bersepadu yang mempunyai hubungan transit dan ekosistem pejabat mapan. Komposisi bekalan baharu ini memperjelas jurang antara pembangunan masa hadapan dengan stok lama yang kurang fleksibel.
Prestasi kadar penghunian dan sewaan dijangka kekal tidak sekata. Daya tahan pasaran berkemungkinan terus tertumpu pada aset yang terletak di lokasi strategik yang memenuhi keperluan masa hadapan, manakala permintaan akan terus dipengaruhi oleh strategi pengoptimuman tempat kerja dan pengembangan secara terpilih, khususnya dalam kalangan syarikat teknologi, perkhidmatan perniagaan, institusi kewangan dan pengendali ruang kerja fleksibel. Peruntukan modal dijangka kekal berdisiplin, dengan keutamaan diberikan kepada aset yang menawarkan kestabilan pendapatan dan nilai strategik.
Johor Bahru
Bekalan baharu yang terhad menyokong penyerapan di Johor Bahru
Setakat 1H2026, bekalan kumulatif ruang pejabat terpilih di Johor Bahru menyusut sedikit, iaitu 1.4%, kepada sekitar 7.2 juta kaki persegi, berikutan penarikan sementara sebuah pejabat binaan khas (PBO) daripada pasaran sewaan bagi tujuan penambahbaikan aset.
Teruskan membaca
Dengan ketiadaan bekalan baharu yang ketara dalam jangka pendek, pasaran dijangka kekal dalam fasa yang didorong oleh penyerapan.
Kadar penghunian purata meningkat kepada 54.6% pada 1H2026, disokong oleh permintaan penyewa yang berterusan terhadap ruang pejabat premium Gred A. Kadar penghunian Gred A purata mencatatkan peningkatan sebanyak 4.9 ppt daripada 2H2025, jauh mengatasi ruang pejabat Gred B yang mencatatkan peningkatan kecil sebanyak 0.2 ppt.
Kadar sewa yang diminta di Iskandar Puteri meningkat sedikit
Kadar sewa diminta kekal stabil; Iskandar Puteri meningkat sedikit apabila bekalan ruang Gred A semakin terhad. Purata kadar sewa diminta dalam pasaran pejabat Johor Bahru secara amnya kekal stabil pada 1H2026.
Teruskan membaca
Pejabat Gred A mencatat kadar sewa RM 4.00 hingga RM 6.00 sekaki persegi, namun purata keseluruhan kekal pada RM 3.10 hingga RM 3.80 sekaki persegi disebabkan oleh bahagian stok Gred B yang tinggi. Iskandar Puteri merupakan pengecualian, dengan sewa meningkat sedikit kepada RM 3.60–3.80 berikutan bekalan ruang Gred A yang terhad.
Penyewa beralih ke ruang pejabat premium
Trend peralihan kepada aset berkualiti mendorong permintaan terhadap aset pejabat premium. Sepanjang 1H2026, pasaran pejabat Johor Bahru mencatat momentum yang stabil, didorong oleh penempatan semula korporat secara strategik dan kemasukan pemain baharu ke pasaran.
Teruskan membaca
Minat penyewaan yang aktif dalam ruang pejabat Gred A terserlah melalui penyerapan ruang yang ketara di MVS North & South Tower (masing-masing melebihi 30,000 kaki persegi) dan Menara IIB (melebihi 60,000 kaki persegi). Grant Thornton mengukuhkan kehadirannya di MVS North Tower dan PwC memperoleh ruang premium di MVS South Tower.
Ruang pejabat Gred A turut mengalami peningkatan kemasukan peruncit berasaskan temu janji dan premium seperti klinik estetik dan galeri pengantin. Co-labs yang berpangkalan di Lembah Klang menandakan pengembangan pertamanya ke wilayah selatan dengan membuka cawangan seluas 14,000 kaki persegi di MVS South Tower, manakala INFINITY 8 mengembangkan lagi portfolio premium 'Reserved' di Menara IIB.
Fasa penyatuan mempercepat penyerapan ruang kosong
Bekalan baharu yang terhad menyokong penstabilan pasaran, sementara pemangkin dasar rentas sempadan mengukuhkan kedudukan Johor Bahru sebagai destinasi korporat yang berdaya saing dari segi kos serta mempunyai kesalinghubungan pengangkutan yang baik.
Teruskan membaca
Bekalan baharu di pasaran pejabat Johor Bahru dijangka terhad dalam jangka pendek, sekali gus memberi ruang kepada pasaran untuk kembali stabil. Tanpa kemasukan stok baharu yang besar, pasaran memasuki fasa penyatuan yang dapat mempercepat penyerapan ruang kosong sedia ada. Aset pejabat premium terus berdaya tahan, manakala stok sekunder menghadapi cabaran mengekalkan penyewa kecuali pemilik melaksanakan inisiatif peningkatan aset secara proaktif.
Didorong oleh pemangkin dasar dan infrastruktur utama seperti rangka kerja JS-SEZ dan RTS Link yang akan datang, Johor Bahru secara beransur-ansur memperkukuh kedudukannya sebagai destinasi korporat yang kos efektif dan mempunyai kesalinghubungan yang baik dalam koridor pertumbuhan rentas sempadan. Di luar penyewa korporat tradisional, sektor pejabat memperoleh momentum alternatif daripada peruncit berasaskan temu janji yang berpindah ke aset korporat.
Dalam jangka panjang, sektor pejabat tempatan diunjurkan beralih daripada fasa mempertahankan daya tahan kepada fasa yang mempunyai kepentingan strategik, dengan permintaan terus memihak kepada ruang pejabat berkualiti tinggi di lokasi strategik.
Penang
Pasaran pejabat Penang berkembang seiring sektor teknologi
Pasaran pejabat Penang terus berkembang, menyokong peranan negeri ini sebagai hab perniagaan dan teknologi utama. Pada 4Q2025, GBS@Penang Airport di Bayan Lepas, dengan Keluasan Bersih Boleh Disewa kira-kira 428,000 kaki persegi, telah disiapkan dan ditambah kepada stok pejabat Penang.
Teruskan membaca
Sepanjang 1H2026, pasaran pejabat Penang mencatat peningkatan sederhana dalam bekalan berikutan penyiapan The Light Exchange di Gelugor, yang menambah kira-kira 176,000 kaki persegi NLA. Hasilnya, jumlah stok ruang pejabat milik swasta meningkat kepada kira-kira 8.2 juta kaki persegi, terdiri daripada 6.7 juta kaki persegi di Pulau Pinang dan 1.5 juta kaki persegi di Seberang Perai.
Pada masa hadapan, GBS@Technoplex dijangka memperkenalkan kira-kira 450,000 kaki persegi ruang pejabat apabila siap pada 2028, mengukuhkan kedudukan Penang sebagai hab perniagaan dan teknologi global terkemuka di rantau utara.
Kadar penghunian pejabat Pulau Pinang bertambah baik
Kadar penghunian pasaran pejabat Pulau Pinang bertambah baik. Bangunan pejabat di Pulau Pinang mencatat peningkatan sederhana dalam kadar penghunian, daripada 80.1% pada 4Q2025 kepada 81.4% pada 1Q2026.
Teruskan membaca
Kadar penghunian purata di Seberang Perai meningkat sedikit daripada 58.9% kepada 59.1% dalam tempoh yang sama. George Town dan Seberang Jaya mencatat peningkatan yang lebih kukuh sebanyak 1.8% dan 1.1% masing-masing. Bangunan gred premium di luar George Town — termasuk Menara IJM di Jelutong, Suntech@Penang Cybercity, GBS@Mahsuri dan GBS@Mayang — mencatat penghunian antara 90% dengan 100%.
Pembangunan pejabat yang baru siap mencatat kadar tempahan ruang yang menggalakkan: kira-kira 90% ruang di The Light Exchange dilaporkan telah ditempah, manakala GBS@Penang Airport mencapai kadar tempahan sekitar 80%. Perkembangan ini mencerminkan permintaan berterusan daripada syarikat GBS, teknologi dan korporat.
Sewa pejabat Penang kekal stabil
Kadar sewa kekal stabil merentas bangunan pejabat. Kadar sewa diminta bagi bangunan pejabat Gred A dan Gred B terpilih di George Town, Gelugor, Bayan Baru dan Air Itam kekal tidak berubah sepanjang tempoh tinjauan, antara RM 3.00 dengan RM 6.50 sekaki persegi sebulan.
Teruskan membaca
The Light Exchange di Gelugor mencatat kadar sewa diminta yang lebih tinggi, disokong oleh permintaan terhadap ruang pejabat moden dan berkualiti tinggi serta lokasinya yang berdekatan dengan stesen LRT Mutiara yang dirancang.
Pasaran stabil menyokong pejabat moden berspesifikasi tinggi
Permintaan berterusan terhadap pembangunan yang baru siap dan bekalan dalam perancangan yang sederhana dijangka mengekalkan keseimbangan pasaran pejabat binaan khas Penang.
Teruskan membaca
Pasaran pejabat binaan khas Penang dijangka kekal stabil, disokong oleh permintaan berterusan terhadap ruang pejabat moden dan berspesifikasi tinggi. Penyewa dijangka terus memilih pembangunan yang baru siap dan terletak di lokasi strategik serta menawarkan spesifikasi bangunan yang lebih baik, kemudahan bersepadu dan kebolehcapaian yang lebih tinggi.
Walau bagaimanapun, bangunan pejabat lama mungkin menghadapi tekanan persaingan yang semakin meningkat apabila penyewa beralih secara beransur-ansur ke ruang pejabat baharu dan berkualiti lebih baik. Walaupun selepas siapnya The Light Exchange, bekalan pejabat binaan khas dalam perancangan yang agak sederhana di Pulau Pinang dijangka dapat mencegah lebihan bekalan yang ketara, menyumbang kepada pasaran pejabat yang lebih seimbang.
Sabah
Pasaran pejabat Kota Kinabalu mencatat peningkatan sederhana
Pasaran pejabat mencatat pertumbuhan sederhana dalam keadaan sewaan yang stabil. Dalam 1Q2026, jumlah bekalan ruang pejabat binaan khas milik swasta di Kota Kinabalu meningkat sedikit kepada 5.2 juta kaki persegi, didorong oleh penyiapan Wisma Hap Seng @ Jesselton Hill di sepanjang Jalan Tuaran, yang menambah kira-kira Keluasan Bersih Boleh Disewa seluas 28,000 kaki persegi.
Teruskan membaca
Kadar penghunian keseluruhan mencatat peningkatan kecil kepada 83.9% berbanding 83.3% dalam 4Q2025.
Pada 1H2026, kadar sewa kasar diminta bagi ruang pejabat dalam kawasan CBD Kota Kinabalu dan Pinggir Selatan kekal pada julat RM 2.30 hingga RM 5.50 sekaki persegi sebulan. Bagi Karamunsing, kadar sewa kasar diminta juga kekal tidak berubah daripada separuh tahun sebelumnya, iaitu antara RM 2.00 dengan RM 2.30 sekaki persegi sebulan.
Minyak dan gas meningkatkan permintaan pejabat
Pertumbuhan sektor OGSE menyokong permintaan pejabat di Kota Kinabalu. Pasaran pejabat korporat Kota Kinabalu telah mengalami peralihan ketara ke arah penyerapan ruang premium, terutamanya dicetuskan oleh dorongan agresif kerajaan negeri untuk mencapai 60% pemilikan kontrak tempatan dalam sektor Perkhidmatan dan Peralatan Minyak dan Gas (OGSE) menjelang akhir 2026, seiring dengan pertumbuhan berterusan dalam industri perbankan.
Teruskan membaca
Ini telah mempercepatkan permintaan ruang dalam kalangan entiti tenaga dan vendor rantaian bekalan yang menyokong. Terdapat juga permintaan yang semakin meningkat untuk ruang pejabat sedia guna bagi memenuhi keperluan berasaskan projek.
Sasaran pemilikan tempatan memacu permintaan ruang korporat
Keperluan pemilikan kontrak OGSE yang ketat mendorong peningkatan skala operasi dan mewujudkan entiti korporat baharu yang memerlukan ruang pejabat lebih besar.
Teruskan membaca
Pejabat binaan khas di Kota Kinabalu dijangka mencatat kadar penghunian yang lebih baik, didorong oleh sasaran 60% pemilikan kontrak OGSE tempatan yang ketat. Sasaran ini mendorong peningkatan besar dalam skala operasi dan tenaga kerja tempatan, di samping menggalakkan pemain antarabangsa dan nasional membentuk perkongsian strategik dengan vendor domestik. Perkembangan ini mewujudkan entiti korporat baharu yang memerlukan ruang fizikal lebih besar.
Sarawak
Pasaran pejabat Sarawak berkembang di pasaran teras
Pertumbuhan bekalan pejabat kekal tertumpu di pasaran pejabat yang mapan. Pasaran pejabat Sarawak terus mencatat pertumbuhan bekalan dalam 1Q2026, dengan tambahan baharu sebahagian besarnya tertumpu di Kuching dan Miri.
Teruskan membaca
Sebagai pusat komersial dan pentadbiran utama negeri, Kuching menyumbang bahagian terbesar penyiapan baharu, seterusnya mengukuhkan dominasinya dalam pasaran pejabat Sarawak. Miri kekal sebagai satu-satunya daerah dengan bekalan pejabat akan datang.
Kuching terus mencatat prestasi kukuh pada 90.2% sebagai pusat pentadbiran dan komersial utama negeri, manakala Samarahan mengekalkan kadar penghunian tertinggi pada 97.5%, disokong oleh stok pejabat yang agak terhad dan ketiadaan bekalan baharu yang ketara. Kadar penghunian di Miri menurun secara sederhana apabila bekalan terus bertambah.
Cadangan pembangunan Batang Baram Delta merupakan inisiatif ekonomi jangka panjang yang penting bertujuan untuk menarik pelaburan dan mengembangkan aktiviti berkaitan perindustrian dan maritim di Miri. Pelaburan infrastruktur yang berterusan di bawah RMK12 terus meningkatkan kebolehcapaian dan kesalinghubungan di seluruh negeri.
Pelaburan infrastruktur menyokong permintaan pejabat jangka panjang
Projek pembangunan utama dan pelan induk ekonomi digital dijangka mengekalkan permintaan pejabat yang tertumpu di Kuching dan Miri.
Teruskan membaca
Pasaran pejabat Sarawak dijangka kekal disokong oleh inisiatif pembangunan ekonomi dan infrastruktur yang berterusan. Projek besar seperti cadangan Lapangan Terbang Antarabangsa Kuching Baharu (NKIA), pembangunan Delta Batang Baram dan pelaburan infrastruktur di bawah RMK12 dijangka meningkatkan kesalinghubungan dan menyokong permintaan pejabat masa hadapan.
Inisiatif di bawah Strategi Pembangunan Pasca-COVID-19 2030 (PCDS 2030) dan Pelan Induk Ekonomi Digital Sarawak 2030 (SDE 2030) dijangka menyokong pengembangan sektor teknologi, perkhidmatan profesional, pembuatan, tenaga dan logistik. Permintaan berkemungkinan kekal tertumpu di Kuching dan Miri.