酒店市场
旅游增长、航空连接扩大，加上机构投资者持续关注，进一步带动酒店市场向好。
旅游增长及航空连接带动酒店需求
旅游需求、政策支持及航空连接继续带动酒店需求
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2026年首季国际旅客入境达650万人次（按年+2.5%），为2020年以来最强劲的首季表现，并恢复至2019年同期约97%。
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新加坡仍是最大客源市场，其次为中国、印尼、泰国及文莱，为吉隆坡休闲、商务及会展（MICE）市场带来需求。
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航空连接继续扩大——2026马来西亚旅游年（VM2026）、新航线及机场升级同步推进，包括吉隆坡经巴林飞往伦敦的新航线，以及KLIA Aerotrain恢复服务。
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成本压力值得关注：航空燃油价格预计维持每桶120至130美元高位；不过旅游需求仍保持稳定，AirAsia在2026年首季载客1,890万人次，按年增长9%。
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马来西亚旅游业在2026年初继续增长，2026年首季国际旅客入境约650万人次，按年增加2.5%，为2020年以来最强劲的首季表现，也相当于1Q2019的约97%。
新加坡继续是最大客源市场，其次为中国、印尼、泰国及文莱。旅客入境持续增加，反映区域旅游需求仍然稳定，并有利于酒店市场表现，尤其是吉隆坡的休闲、商务及会展（MICE）需求。
随着马来西亚为VM2026作准备，旅游推广更重视吸引高消费旅客，包括2026马来西亚医疗旅游年（MYMT2026）、扩大医疗旅游合作，以及针对主要客源市场的推广。马来西亚旅游局也通过海外路演、行业交流及目的地营销加强国际宣传；Tourism Plus X则通过医疗、文化、美食及体育等领域，鼓励旅客增加消费。
2026雪兰莪旅游年已延长，以配合2026马来西亚旅游年（VM2026）。雪兰莪全年计划举办超过90项旅游活动，涵盖美食、文化、生活方式、农业旅游及社区体验，并以吸引900万旅客为目标。
燃油成本上升及地缘政治不确定性加重航空业成本压力。Malaysia Aviation Group预计航空燃油价格将维持每桶120至130美元高位。虽然燃油成本可能压缩航空公司利润并推高票价，旅游需求仍保持稳定；AirAsia Group在2026年首季载客1,890万人次，按年增长9%，航空公司也继续增加区域航线及运力。
马来西亚通过开通新航线、增加航班频次及改善机场设施，继续加强国际航空连接。2026年上半年主要进展包括Malaysia Airlines恢复吉隆坡—成都航线、AirAsia X开通吉隆坡—巴林—伦敦航线，AeroDili、Air Algérie及Qingdao Airlines等新航空公司进入市场，Malaysia Airlines继续接收Boeing 737-8扩充机队，以及KLIA Aerotrain恢复服务并推进机场扩容计划。
巴生谷
酒店未来供应反映投资者信心
酒店供应持续增加，显示投资者仍看好市场。2026年首季马来西亚酒店存量增至3,637栋、298,197间客房，较2025年首季分别增加1.6%及5.9%。
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未来酒店供应仍然活跃：60家在建酒店将提供10,996间客房，另有29家规划酒店，合计5,064间客房。
2026年上半年巴生谷没有新酒店开业。不过，原Glenmarie Hotel & Golf Resort重新品牌为Hilton Shah Alam Glenmarie，显示国际酒店品牌合作的重要性上升。未来供应高度集中在吉隆坡，约占在建客房88%；而几乎所有新增项目均属于奢华及高端酒店，反映投资者仍看好吉隆坡吸引高消费旅客的能力。
品牌及体验差异成为酒店竞争关键
随着更多国际品牌酒店进入市场，酒店竞争已不再只取决于客房供应，品牌及产品特色的重要性日益提高。
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营运商正从品牌定位、宾客体验、生活方式配套及会展（MICE）接待能力等方面建立差异。例子包括Kimpton Naluria Kuala Lumpur的Connection Hub、Capital A探讨把AirAsia品牌延伸至酒店业务、Summit Hotel USJ耗资4,500万令吉重建，以及KiN Hotel Group计划重新定位Hotel Maya Kuala Lumpur。
领先酒店品牌在全球合共拥有超过7亿名忠诚会员，其中Marriott Bonvoy、Hilton Honors及IHG One Rewards等主要会员计划合共服务逾5.83亿名会员。庞大的国际客源有望支撑长期入住表现，并惠及吉隆坡即将开业的品牌豪华酒店，尤其是Waldorf Astoria Kuala Lumpur及The Regent Kuala Lumpur。
豪华酒店表现相对更稳健
2026年首季，豪华酒店的表现继续优于整体市场。
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部分五星级酒店入住率升至63%，平均每日房价（ADR）约416令吉，为各酒店类别最高。高星级酒店表现较稳，反映高消费旅客、重视品牌的客群及活动相关需求仍然存在。
商务活动提升酒店表现
商务活动巩固酒店表现。截至2026年1月，马来西亚会展局（MyCEB）已争取到92项商务活动，预计带来约16亿令吉的经济效益，并吸引逾101,000名国际代表。
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2025年，MyCEB共争取393项商务活动，预计经济效益约41亿令吉，为2026年累积较充足的活动储备。马来西亚参与IMEX Frankfurt 2026，也进一步加强争取未来国际商务活动的工作。
Wyndham Hotels & Resorts于2025年在马来西亚开业五家酒店，并签约三处新物业，包括Wyndham Garden Kuantan J-City、Wyndham Grand Ipoh及Orion Tower Kuala Lumpur。Richmond Asia Group计划于2033年前将其马来西亚组合扩展至20家酒店，并已与Barceló Hotel Group合作，共同推进其即将落成的吉隆坡Richmond Estelar酒店。
VM2026提振豪华酒店市场与品牌信心
旅客入境改善、航空连接扩大及高端酒店供应增加，继续为酒店市场带来正面动力。
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迈入VM2026之际，吉隆坡酒店市场预计继续向好，主要受旅客人数改善、航空连接扩大及商务活动增加带动。随着竞争加剧，营运商将更重视品牌定位、宾客体验、科技应用及营运效率，尤其是在高端及奢华酒店市场。
尽管未来供应预计将加剧竞争，但开发项目高度集中于高端市场，反映市场对吉隆坡吸引高消费休闲、商务及会展（MICE）旅客的能力日益看好。
在雪兰莪，2026年雪兰莪旅游年及州政府吸引900万游客的目标，预计将带动酒店需求。全年计划举办逾90项旅游相关活动，文化、体验式及社区旅游也日益受到重视。
Wyndham Hotels & Resorts及Richmond Asia Group等营运商持续的扩张计划，进一步巩固了对马来西亚酒店业长期前景的信心。
柔佛
酒店供应有序增长
柔佛酒店供应保持相对稳定，显示新酒店开发步伐较为谨慎。截至2026年首季，该州三星至五星级酒店共81家，提供约17,469间客房。
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过去一年酒店存量仅温和增长，反映在营运成本上升、人力挑战持续，以及面对新加坡劳动力竞争的情况下，营运商及发展商仍较谨慎。展望未来，目前有9家酒店处于开发阶段，预计新增约1,359间客房。
市场仍以三星及四星级酒店为主，两者合计占2026年首季三星至五星级酒店客房总供应约85.5%。柔佛豪华酒店市场的供应占比仍较低，目前仅有九家五星级酒店营运，占客房总供应14.5%。
新开业项目延伸品牌布局
近期酒店开业及即将落成的项目，反映国际酒店品牌在柔佛的持续扩张。
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其中，前 Thistle Hotel 将以410间客房的 JW Marriott Hotel Johor Bahru 重新开业，目标于2026年12月开幕。
Frasers Hospitality 已获委托以 Capri by Fraser 品牌管理 Mount Austin 的 Richmond Mayor 内275套酒店式套房，计划于2030年开业。
跨境往来带动旅客人数增长
跨境往来继续带动旅客人数增长。2026年首季，柔佛录得约610万人次旅客入境，较2025年同期的600万人次增长1.9%。
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新加坡仍为最主要国际客源地，约占入境总量的77.4%（470万人次），预计即将建成的RTS Link将进一步提升跨境出行便利。来自中国的旅客增幅最为显著，由2025年首季的325,514人次增至2026年首季的372,972人次，按年增长14.6%，主要受马中互免签证安排带动。
柔佛酒店表现因细分市场而异
各细分市场酒店经营表现参差不齐。部分五星级酒店入住率改善最为突出，平均入住率（AOR）由2025年首季的52.0%升至2026年首季的61.7%。
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然而，平均每日房价（ADR）下降至每晚384令吉，主要原因是酒店样本集有所调整（剔除了Desaru部分豪华海滨度假村）。四星级酒店AOR小幅回落至51.7%，但ADR上升至每晚290令吉。三星级酒店AOR改善至45.0%，但ADR下降至每晚174令吉，主要受中档酒店供应扩张，以及Airbnb和民宿等替代住宿选择增加所带来的竞争影响。
跨境出行与RTS Link提振柔佛
持续的跨境客流、2026柔佛旅游年（VJY2026）及即将落成的柔新捷运系统（RTS Link），预计将提供稳健的需求基础。
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柔佛酒店市场预计继续受益于稳定的跨境旅游、旅游活动改善，以及即将开通的捷运系统（RTS）连接线；后者预计将进一步加强柔佛与新加坡之间的交通及旅客往来。
尽管营运成本上升及持续的劳工限制可能继续给酒店营运商带来压力，但柔佛毗邻新加坡的地理优势，以及其作为区域旅游与商务目的地的地位日益提升，在2026柔佛旅游年（VJY2026）的带动下，预计仍可为市场提供稳定需求。
展望未来，国际知名酒店品牌进驻，加上现有资产升级为高端品牌，反映投资者及营运商对柔佛酒店市场的信心增强。
槟城
槟城酒店供应保持稳定
酒店供应保持稳定，未来项目也稳步推进，有利市场继续扩张。截至2026年首季，槟城酒店市场仍以三星级及以上酒店为主。
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在此细分市场中，四星级与五星级酒店合计占供应量的50.3%，凸显槟城旅游业的成熟度及其接待休闲、商务及会展（MICE）旅客的多元化能力。开发活动持续活跃，目前在建酒店九家，合计约2,040间客房；另有九家酒店（合计1,375间客房）已获规划批准，中长期内将合共新增3,415间客房。
槟城酒店表现按细分市场划分
各细分市场酒店表现呈现不同的需求动态。2026年首季整体酒店表现有所回落，平均入住率（AOR）降至59.1%，平均每日房价（ADR）下降至每晚306令吉；2025年首季分别为63.6%及340令吉。
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表现回软主要归因于四星级细分市场——该细分市场录得最为显著的平均入住率下降，平均房价亦随之回落。
相比之下，部分三星级及五星级酒店入住率有所改善，平均入住率（AOR）分别升至69%及65.9%。然而，两个类别的平均每日房价（ADR）分别降至每间客房每晚179令吉及494令吉，反映营运商为维持市场份额而采取更具竞争力的定价策略。
航空连接及会展（MICE）活动带动槟城酒店需求
新增直飞航线、会展（MICE）活动增长及医疗旅游表现强劲，使槟城酒店市场前景保持正面。
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展望2026年下半年，槟城酒店市场预计继续受益于稳定的旅游活动、区域航空连接扩大，以及休闲、医疗和商务旅客需求。连接槟城与主要客源市场，尤其是中国及其他区域目的地的新直飞航线及包机服务，预计将改善交通便利度并带来更多旅客。
槟城会展（MICE）业持续扩大。随着槟城滨水会议中心投入营运，加上2025年估计带来19亿令吉经济效益，预计将继续拉动酒店及相关服务需求。
不过，酒店客房供应增加或会加剧市场竞争。地缘政治紧张及全球经济不确定性，也可能影响主要客源市场，尤其是中国的旅客需求。槟城旅游产品多元，加上医疗旅游业表现强劲（2025年增长26%），预计仍有利于酒店市场的长期表现。
沙巴
亚庇住宿市场向酒店以外的业态多元发展
亚庇酒店市场持续通过传统酒店开发及综合生活方式项目演进。截至2026年上半年，大亚庇地区四星级及五星级酒店及度假村供应量增长2.5%至6,783间客房，增量来自斗亚兰新开业、拥有167间客房的四星级Hilton Garden Inn。
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回顾期内亦见证两个综合发展项目的推出：The Playground Kota Kinabalu（364套Lifestyle Suites及13个零售地块，由Golden Land Bhd开发）及Arus Nova（位于Tanjung Aru的183套公寓，由Fortress City Sdn Bhd开发）。
沙巴国际访客入境量全面复苏
旅游活动继续改善，国际旅客已全面恢复。2025年沙巴旅客入境达380万人次，约恢复至2019年高峰的90%。
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增长主要由国际旅客带动，人数已较2019年高约2%；国内旅客则继续逐步恢复。2026年1月至4月，国际及国内旅客均按年增长，总入境人数较2025年同期增加约17.2%。
沙巴酒店业表现有所放缓
酒店营运表现较此前高点有所回落，但旅游基本面仍相对稳定。部分三星至五星级酒店的整体营运表现从2023年至2025年持续改善。
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不过，2026年首季整体表现有所回落。虽然旅客人数略有增加，但并未相应带动三星至五星级酒店需求，可能反映旅客对价格更为敏感，以及其他住宿选择带来的竞争加剧。
燃油成本上升，增添沙巴旅游目标压力
燃油成本大幅上升并导致部分航线削减，可能影响沙巴2026年400万人次旅客目标，尽管目前旅客入境仍保持增长。
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尽管旅客入境仍维持增长，全球航空燃油成本急升已促使多家主要航空公司缩减运力。部分国际及国内重点航线近期已暂停或计划减少班次，这可能影响沙巴原定2026年吸引400万人次旅客的目标。
不过，2027沙巴旅游年（VS2027）将承接2026马来西亚旅游年（VM2026）带来的曝光度及增长势头，并通过政府与业界协作，提升旅游产品、目的地品牌、航空连接及可持续旅游发展。
有关计划也配合沙巴从“追求数量”转向更高价值、更多元旅游模式的方向，重点包括自然与文化资源、社区旅游、改善旅客体验，以及争取消费能力较高的客群。
砂拉越
交通连接改善吸引更多游客
旅游活动增加及交通连接改善继续带动旅客需求。2026年首季，砂拉越旅客入境约120万人次，按年增长4.5%，旅游业延续增长势头。
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国际旅客仍是主要需求来源；国内旅客增长也有所加快，尤其是来自沙巴的旅客，显示客源基础正逐步扩大，有利砂拉越朝2026年500万旅客目标迈进。
国际航空连接改善及商务会展业扩张，继续带动旅游增长。峇迪航空（Batik Air）首次开通广州至古晋包机航班，预计将加强砂拉越与中国的旅游及商务联系；砂拉越商务活动局（BESarawak）也继续巩固该州作为重要会展（MICE）目的地的地位。
砂拉越酒店业受旅游业复苏提振
旅游基本面改善，酒店表现也随之提升。2026年首季，砂拉越部分三星至五星级酒店营运表现改善，平均入住率（AOR）升至44.3%，平均每日房价（ADR）升至225令吉；2025年首季分别为42.7%及219令吉。
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有关改善主要反映旅客增加、航空连接提升，以及砂拉越持续加强休闲旅游和商务活动目的地定位。
砂拉越持续投资旅游基础设施，包括拟议中位于Tanjung Embang的古晋新国际机场（NKIA）及拟议中的Damai邮轮码头。砂拉越三角洲地质公园获联合国教科文组织认定为全球地质公园，加上Brooke Dockyard工业遗产博物馆开放，进一步提升砂拉越的旅游吸引力。配合2026马来西亚旅游年（VM2026）规划的逾300项旅游相关活动，上述举措预计有助延续旅游增长及长期酒店需求。
除传统酒店外，短租活动仍集中于古晋，全年活跃挂牌量达1,108个。然而，美里活跃挂牌量增至98个，显示旅游需求正逐步向州府以外地区延伸。
旅客增长与新机场计划利好前景
旅客人数及旅游收入均高于上年，航空网络扩展及新机场计划进一步强化砂拉越酒店市场的正面展望。
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2026年上半年砂拉越酒店市场表现稳健，旅客人数及旅游收入均高于上年。随着2026马来西亚旅游年（VM2026）准备工作推进，加上州政府有信心提前达到500万旅客目标，整体展望仍属正面。
对酒店及短期租赁的需求增加、中国与砂拉越之间航空连接不断提升（包括峇迪航空（Batik Air）的广州至古晋包机航班及龙翔航空的深圳至古晋航线），以及新丹绒安邦国际机场的开发，均反映出市场对持续增长的信心。
整体而言，随着策略性基础设施投资、交通连接改善，以及自然与文化资源优势持续发挥，砂拉越酒店市场未来数年仍具增长空间。